Locazioni brevi o tradizionali: resta sempre il mismatch tra la domanda di abitazioni, molto elevata, e l’offerta che invece è ridotta.
Roma – Come cambia il mercato degli affitti? Alla domanda cerca di rispondere l’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, che indaga sulle trasformazioni nelle locazioni sia brevi che tradizionali. Gli esperti hanno confrontato alcuni indici legati al mondo degli affitti di Milano, Roma e Napoli. Le tre principali città italiane stanno vivendo da diversi anni un mercato locativo in forte crescita, anche se il primo semestre del 2024 ha evidenziato i primi segnali di rallentamento su tutto il territorio nazionale, dopo un 2023 in cui si era registrato uno degli aumenti dei canoni più elevati degli ultimi 20 anni. Resta sempre il mismatch tra la domanda di abitazioni, molto elevata, e l’offerta, ridotta a causa degli affitti brevi e dei timori dei proprietari.
Si parte dagli immobili più gettonati: secondo la ricerca del gruppo Tecnocasa, il bilocale è la tipologia più affittata nelle grandi città: 41,6%, una percentuale che sale a Milano al 54,8%. Come visto, a Roma la percentuale di bilocali affittati è al 44,1% mentre a Napoli è al 34%. Secondo quanto evidenzia la ricerca, l’affitto per scelta abitativa prevale a Napoli (76,1%) e Roma (66,7%) mentre a Milano vince la motivazione lavoro (48,2%). Escludendo Milano, dove predomina ancora il canone libero, a Roma e Napoli, invece, va per la maggiore il canone concordato: nella Capitale viene utilizzato da quasi due cittadini su tre, visto il 65% dei casi riscontrati, mentre nel capoluogo campano rappresenta il 47,8% dei contratti.
Ma che differenza c’è tra il canone concordato e il canone libero? I vantaggi del primo sul secondo sono almeno tre: la cedolare secca è al 10% e non al 21%; c’è uno sconto sull’Imu del 25% e la durata minima è inferiore (cinque anni contro otto), oltre a beneficiare di una riduzione della base imponibile per l’imposta di registro di circa il 30%. Dunque, il concordato viene giudicato conveniente se ha canone pari almeno all’85% di quello che si potrebbe incassare con l’affitto a libero mercato. Il rallentamento a livello nazionale nei primi sei mesi del 2024 si è notato anche nel capoluogo lombardo, dove gli affitti hanno raggiunto livelli tali da renderla la città più costosa d’Italia. A Milano gli affitti sono cresciuti tra l’1,1 e il 2.1%, ma il fenomeno più importante del 2024 è il ritorno sul segmento residenziale di coloro che hanno provato a mantenersi con gli short rent, ma hanno dovuto fare i conti con alcuni problemi come le aree sature e le difficoltà di gestione dell’attività.
Notevole la carenza di immobili in affitto in particolare a Roma, dove molti proprietari hanno scelto gli affitti brevi in vista del Giubileo. Ad andare forte nella Capitale è soprattutto il bilocale, che rappresenta il 44,1% delle scelte, con due terzi degli inquilini che puntano a risiedere stabilmente nell’alloggio e con tempi richiesti per chiudere le trattative di appena 32 giorni. In una situazione del genere inevitabile l’aumento dei canoni, saliti tra il 4 e il 5% a causa della scarsa offerta. Stesso copione a Napoli: qui l’elevato afflusso di turisti degli ultimi anni ha letteralmente cambiato il volto degli affitti in città. L’aumento dei canoni oscilla tra il 2,7% e il 4,5% e sono anche qui necessari 32 giorni per affittare. Come nella Capitale anche nel capoluogo partenopeo i tre quarti delle richieste sono per una residenza stabile. E ad andare forte è sempre il bilocale, con il 34% delle scelte.