Costi di abitazione e trasporti assorbono fino al 60% del salario. Crollano gli affitti stabili (-15% in cinque anni) a favore del mercato turistico e transitorio.
Milano – Non è più solo un’emergenza, ma un fenomeno strutturale che sta ridisegnando i confini della “città reale”. Il terzo rapporto dell’Osservatorio Casa Abbordabile (OCA), presentato oggi 22 aprile 2026, scatta una fotografia impietosa: a Milano e nel suo hinterland, lo stipendio non basta più per vivere. La forbice tra salari e costi abitativi si è ulteriormente allargata nel 2024, con i prezzi delle case saliti dell’8,5% e gli affitti del 6,8%, a fronte di buste paga cresciute mediamente solo del 4,2%.
Il rapporto, intitolato significativamente “Milano inside out”, rivela come la crisi dell’abbordabilità abbia ormai “rovesciato” il rapporto tra centro e periferia, rendendo critici anche i comuni dell’hinterland.
La città dei “metri quadri impossibili”
Il dato più emblematico emerge dall’indice dei metri quadri che un lavoratore può permettersi destinando il 30% del proprio stipendio netto alla casa:
- Operai (media 1.542€ lordi): possono permettersi solo 16 mq in acquisto (3 in meno del 2023) o 25 mq in affitto.
- Impiegati (media 2.707€ lordi): arrivano a 22 mq in acquisto e 34 mq in locazione.
- Dirigenti: anche per le fasce alte la contrazione è netta; posso permettersi 90 mq in acquisto (ossia 17 mq in meno accessibili rispetto allo scorso anno).
Secondo Alessandro Maggioni, Presidente CCL, la soglia di sostenibilità per un canone a Milano non dovrebbe superare i 100-110 euro al metro quadro annuo. Oggi, la media dei nuovi contratti ha sfondato quota 201 euro, rendendo l’accesso alla casa “irrealistico” per le professioni essenziali come infermieri, insegnanti e tranvieri.
L’erosione dell’affitto stabile
Il mercato delle locazioni sta subendo una mutazione genetica. In soli cinque anni (2020-2024), la quota di contratti a lungo termine (i classici 4+4 o 3+2) è crollata dal 66% al 51%. A pesare è l’esplosione degli affitti brevi turistici (+36% nel solo 2024) e dei contratti transitori (+137% dal 2015). La pressione turistica, non compensata da nuove strutture alberghiere, sta letteralmente “mangiando” lo spazio vitale dei residenti stabili, portando i posti letto extralberghieri a superare quota 100.000 unità.
L’illusione del “fuori Milano”
Vivere nell’hinterland per risparmiare sta diventando un’equazione fallimentare. Sebbene i canoni siano leggermente inferiori, il peso dei trasporti e del tempo passato nel traffico annulla il vantaggio economico.
- Pendolari TPL: nei comuni ben serviti (Sesto San Giovanni, Rho, Rozzano), il mix casa-trasporti assorbe tra il 50% e il 60% del salario.
- Pendolari in auto: per chi è costretto a usare il mezzo privato, i costi totali arrivano a pesare tra il 60% e l’80% del reddito, includendo benzina, manutenzione e tempo perso.
La “città reale” e il bisogno di una regia
Lo studio introduce il concetto di “abitanti telefonici”: grazie ai dati della telefonia mobile, OCA stima che a Milano vivano stabilmente circa 1,6 milioni di persone, quasi 200mila in più rispetto ai residenti anagrafici. Una popolazione “invisibile” di studenti e lavoratori che preme su un mercato già saturo.
I ricercatori del Politecnico di Milano sottolineano l’urgenza di una regia pubblica sovracomunale. Casi studio come quelli di Cinisello Balsamo (welfare integrato), Rho (agenzie per la casa) e Baranzate mostrano che la sfida dell’abbordabilità non può essere vinta dai singoli comuni, ma richiede una visione integrata che unisca politiche abitative, trasporti e lavoro