Il divario tra nuovo e usato da ristrutturare spinge gli acquirenti verso immobili datati, soprattutto nelle zone centrali e semicentrali.
Milano – Il mercato immobiliare milanese continua a mostrare una divaricazione netta tra il prezzo al metro quadro di un immobile nuovo, o di recente costruzione, e quello di un appartamento datato da ristrutturare. Questa forbice, che in alcune zone semicentrali ha raggiunto differenziali significativi, sta spingendo un numero crescente di acquirenti verso l’usato da rimettere a nuovo. Piuttosto che verso il nuovo costruito, spesso concentrato in aree periferiche o di recente riqualificazione dove i valori al metro quadro restano comunque alti.
Comprare un appartamento datato in zona centrale o semicentrale, e poi investire in una ristrutturazione completa, permette in molti casi di ottenere un immobile con standard qualitativi equivalenti a uno di nuova costruzione, a un costo complessivo inferiore. Il calcolo, però, richiede attenzione. Bisogna sommare al prezzo d’acquisto non solo il costo dei lavori, ma anche le spese tecniche di progettazione, gli oneri di urbanizzazione quando previsti, i tempi di cantiere durante i quali l’immobile non produce reddito né viene abitato. Solo mettendo insieme tutte queste voci si può stabilire se l’operazione sia davvero conveniente rispetto all’acquisto diretto di un immobile già pronto. E la risposta cambia sensibilmente a seconda del quartiere e delle condizioni specifiche dello stabile.
Alcuni quartieri milanesi, un tempo periferici e oggi sempre più richiesti per la vicinanza a linee metropolitane potenziate o a nuovi poli universitari e direzionali, mostrano un differenziale particolarmente ampio tra vecchio e nuovo. Sono zone dove il patrimonio edilizio è composto in larga parte da edifici costruiti tra gli anni Sessanta e Ottanta – impianti spesso obsoleti, ma strutture portanti solide, che si prestano bene a interventi di ristrutturazione integrale. Le ristrutturazioni a Milano condotte in questi contesti permettono spesso di riconfigurare completamente la distribuzione degli spazi interni, aggiornare gli impianti secondo gli standard energetici attuali, e ottenere classi energetiche competitive rispetto al nuovo costruito. Con un investimento che resta comunque inferiore al prezzo di un appartamento equivalente costruito ex novo nella stessa area.
Non tutto, va detto, è calcolabile in anticipo con precisione. Gli immobili più datati nascondono spesso criticità che emergono solo durante l’apertura del cantiere: impianti elettrici non a norma, tubazioni da sostituire integralmente, strutture murarie che richiedono interventi di consolidamento non previsti nel preventivo iniziale. Un buon progettista dovrebbe sempre prevedere, prima di avviare i lavori, una fase di verifica approfondita dello stato dell’immobile – saggi murari, verifiche impiantistiche – proprio per limitare il rischio di sorprese capaci di far lievitare in modo significativo il budget previsto in origine.
Una progettazione accurata, fatta a monte dell’inizio dei lavori, resta lo strumento più efficace per contenere i costi complessivi di una ristrutturazione. Definire con precisione finiture, materiali, distribuzione degli spazi prima dell’apertura del cantiere riduce drasticamente le varianti in corso d’opera – storicamente la voce di spesa più difficile da controllare in qualsiasi progetto edilizio. I professionisti più esperti insistono su questo punto con i propri clienti: il tempo dedicato alla fase progettuale, per quanto possa sembrare una dilazione superflua rispetto alla fretta di iniziare i lavori, si traduce quasi sempre in un risparmio concreto nella fase esecutiva.
Il confronto tra costo del nuovo e costo del ristrutturato continuerà probabilmente a favorire quest’ultima opzione, almeno finché i prezzi delle nuove costruzioni resteranno ancorati ai livelli attuali, sostenuti da costi dei materiali e della manodopera che non mostrano segnali di flessione significativa. Per chi valuta un acquisto a Milano, la scelta tra nuovo e datato da ristrutturare resta quindi, più che una preferenza estetica, una decisione economica. Serve un’analisi attenta zona per zona, immobile per immobile, senza generalizzazioni valide per l’intera città.